还有些跟物业有关的事

猴子

   车库能不能随意改建和出租

　　上周三，一位市民打来电话，反映自己小区里车库出租的情况非常多，可物业似乎对此“坐视不管”。“有的进行改建，把承重墙都敲了；有的将其出租，一个车库里住了好几个人。车库能随意改建和出租吗？”

　　《宁波市住宅小区物业管理条例》规定，物业管理区域禁止下列行为：违法搭建建筑物或者构筑物，违法改变物业的使用用途，擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施，损坏公共绿地、园林设施等。

　　物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　对于车库出租，《宁波市车棚车库使用管理暂行规定》里也做了详细规定：

　　车库的业主或非业主使用人应当按照车库的设计用途使用车库，不得改变车库的使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报规划等有关部门批准，并办理相关手续。

　　社区居民委员会和物业企业应当加强管理区域内车库使用情况的巡查，对违反本规定的行为应当及时报告有关行政管理部门。

　　擅自改变车库使用性质，由规划行政主管部门对业主或非业主使用人予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处５０元以上５００元以下的罚款。其中在车库住人或利用车库开店的，处５００元以上２０００元以下的罚款。

　　车库出租应当依法签订租赁合同，并在租赁合同签订之日起１０日内，由出租人向车库所在地房屋管理行政主管部门办理登记手续。未向房屋管理行政主管部门办理登记手续的，由房屋管理行政主管部门责令限期补办登记手续，并可对业主处１００元以上１０００元以下罚款。(董小芳)



　　人防工程可不可以出售

　　张先生刚刚搬进甬上一高档小区，停车却成了一大难题。看到地下二层人防工程里停有车辆，他便打听具体租金。不料得到的回复是：只售不租。张先生托帮办记者帮忙打听，人防工程难道可以出售？

　　记者了解到，人防工程的使用，按照开发商申领房屋预售许可证的时间不同而有所不同。

　　２００６年，就曾有居民投诉人防工程只售不租。当时有关部门负责人解释，２００４年９月市建委与市人防办联合下发了一个《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》。《通知》提到为确保人防工程始终处于良好战备状态，明确任何单位和个人不得出售产权或使用权。在目前产权界定尚不明确的情况下，“结建”防空地下室只允许临时出租，且租期每次最长不得超过三年。单位和个人平时使用公共人防工程，应当报工程所在地人防主管部门办理登记手续。

　　而在此《通知》之前领出预售许可证的，人防工程是允许长期租赁的。

　　２００６年３月２０日，《宁波市人民防空工程使用管理暂行规定》出台，指出在不影响防空效能的条件下，按有偿使用、用管结合的原则，鼓励平时开发利用人民防空工程。单位或个人平时利用人民防空工程，应当报县级以上人防主管部门批准，领取《人民防空工程平时使用证》。

　　２００９年，我市制定了《宁波市住宅小区物业管理条例》。该法规规定，物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。

　　同时，该规定还明确指出了人防工程出租费用的使用方向：地下人民防空工程设施平时用作停车位收取的停车费，应当依照有关规定，用于人民防空工程设施的日常管理和停车管理的必要支出。物业服务企业依照有关规定管理地下人民防空工程设施的，应当做好平时的维护管理工作，确保人民防空工程设施出于良好的状态。(董小芳)



　　不常居住也要交物业费吗

　　周先生２００９年１０月在海曙区购买了一处房产，但是一直没有去居住。于是从２０１０年８月开始，周先生便以没有居住为由不再交纳物业费。不料最近却收到了法院传票，原来是因为拖欠物业费被告上了法庭。

　　记者在采访中了解到，其实像周先生一样的人还有不少。他们觉得自己没有享受物业服务，所以就可以拒付物业费。

　　司法解释对此明确，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　按照惯例，买房人入住后应当交纳物业管理费。至于买房人是否使用，何时使用，物业公司无法控制，如以房屋闲置为由拒交物业费，必然引起各业主交费不统一，物业无法进行管理，影响服务水平。

　　根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。虽然业主未在房屋居住，但是物业合同并没有解除或者中止履行，双方的权利义务关系还存在，物业公司也按照合同约定履行了自己的义务。业主不入住不能成为不履行合同的理由，也不会对合同效力和履行产生影响。业主须按合同约定交纳物业费。

　　对于个别业主出现房屋闲置较长的情况，应当在缴纳物业费之后，积极与物业协商或向业主委员会反映，重新约定合同，但不能以此作为拒绝交物业费的理由。

　　(董小芳)